統(tǒng)計(jì)部門最近公布的數(shù)據(jù)顯示，１０月房?jī)r(jià)雖然環(huán)比有所上漲，但漲幅明顯回落；各地住宅成交量也明顯下調(diào)。自９月底以來實(shí)施的調(diào)控政策，使樓市在關(guān)鍵時(shí)刻避免了又一次“高燒”。
不過，樓市接下來的走勢(shì)卻趨于復(fù)雜：一方面，調(diào)控的高壓、企業(yè)資金鏈的收緊以及后期供應(yīng)增加等因素，增強(qiáng)了市場(chǎng)調(diào)整的動(dòng)力；但另一方面，游資的加快進(jìn)入以及近期美國(guó)第二輪量化寬松政策等因素，卻使接下來的樓市變數(shù)陡增。
關(guān)鍵時(shí)刻摁住漲勢(shì)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，１０月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲０．２％，漲幅比上月回落０．３個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，１０月份的商品房銷售也呈現(xiàn)低迷的局面，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比９月份大幅下降１１．２％，銷售金額下降７．７％。傳統(tǒng)的“銀十”成色嚴(yán)重不足。
“９月底起及時(shí)出臺(tái)的調(diào)控政策起到了應(yīng)有的作用?！敝袊?guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說，“１０月是傳統(tǒng)的銷售旺季，一旦調(diào)控不當(dāng)，房?jī)r(jià)就可能失控；現(xiàn)在看來是在關(guān)鍵時(shí)刻摁住了房?jī)r(jià)的漲勢(shì)”。
９月底，“黃金周”在即，各地的房交會(huì)即將鳴鑼開張，一些樓盤已有排隊(duì)搶購現(xiàn)象，開發(fā)商準(zhǔn)備推出更多高價(jià)樓盤……９月２９日，住建部等五部委公布五條調(diào)控措施緊急為市場(chǎng)降溫；１０月起，各地“限購令”連續(xù)出臺(tái)，成交量迅速下降牽制了房?jī)r(jià)蠢蠢欲動(dòng)的爆發(fā)上行態(tài)勢(shì)。
二手房市場(chǎng)的降溫也同樣明顯。中原地產(chǎn)１０月二手住宅市場(chǎng)成交量調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，京、滬、深、廣、津等五大城市１０月成交量合計(jì)為３８９萬平方米，環(huán)比下跌２８％，各城市環(huán)比跌幅在一到五成不等。不過，盡管總體成交量有所回落，但仍高于今年５月最低點(diǎn)，相當(dāng)于７、８兩月的平均水平。伴隨著二手市場(chǎng)成交量大幅回落，屋主對(duì)后市信心出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，各地下調(diào)房源報(bào)價(jià)的比重開始增加。
市場(chǎng)調(diào)整動(dòng)力增強(qiáng)
“９、１０月房?jī)r(jià)連續(xù)上漲可能只是曇花一現(xiàn)?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部部長(zhǎng)楊紅旭說。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然１０月房?jī)r(jià)依然環(huán)比增長(zhǎng)，但有多種因素強(qiáng)化了房?jī)r(jià)合理調(diào)整的預(yù)期。
首先，政策層面，調(diào)控動(dòng)作和“信號(hào)”并無衰減態(tài)勢(shì)。１０月２５日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議把“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為今后幾個(gè)月的重點(diǎn)工作之一，強(qiáng)調(diào)“各地區(qū)、各部門一定要認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，“合理引導(dǎo)住房需求，抑制投機(jī)需求”。１１月以來，住建部等四部委聯(lián)合下發(fā)通知，有針對(duì)性地提高公積金貸款的首付和利率，并停貸“三套”。地方也繼續(xù)推出“自選動(dòng)作”，比如北京自１２月１日起實(shí)施新規(guī)定加大對(duì)商品房預(yù)售的監(jiān)督管理，要求商品房在辦理預(yù)售許可時(shí)，開發(fā)商提交的預(yù)售方案中必須將房?jī)r(jià)、折扣等信息上報(bào)，并在售樓處公示。
其次，開發(fā)商的資金持續(xù)收緊，降價(jià)促銷的壓力有所加大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售和貸款進(jìn)行融資的渠道明顯收窄。今年１－１０月房企資金來源中，銀行貸款占比同比下降２．４個(gè)百分點(diǎn)到１８．３％，其他資金（含個(gè)人按揭、定金與預(yù)收款等）占比下降３．１個(gè)百分點(diǎn)到４２．８％，而自籌資金則上升５．３個(gè)百分點(diǎn)到３７．９％。此外，上市、股權(quán)融資等其他融資方式難度也加大，信托、基金等則是“遠(yuǎn)水救不了近渴”。１１日在上海舉行的“香港地產(chǎn)周”系列活動(dòng)中，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟提醒現(xiàn)場(chǎng)不少房企人士：“盡管現(xiàn)在一些開發(fā)商日子并不難過，但這不代表將來日子也會(huì)不錯(cuò)?！?/p>
再次，后市供應(yīng)量將持續(xù)增加，博弈的天平有望向購房者傾斜。今年１－１０月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積和房屋新開工面積分別為３．２８億平方米和１３．１８億平方米，同比分別增長(zhǎng)３６．２％和６１．９％。新開工面積大增，意味著今年四季度至明年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模比較大；土地購置面積的大增，意味著明年下半年直至后年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴(kuò)大。
游資逼近增加樓市變數(shù)
不過，樓市一個(gè)新的動(dòng)向當(dāng)引起警惕：在房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源中，今年１－１０月利用外資的增幅高達(dá)４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１－８月的２３．９％的增幅。１０月一個(gè)月增加的外資高達(dá)８７億元，占到前１０個(gè)月利用外資總和的１６％以上。
近年來外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的總量不斷提高，２００７年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)即已成為僅次于通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資產(chǎn)業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２００７年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達(dá)６５０億元，增長(zhǎng)６４．８％，整體高出其他渠道資金增長(zhǎng)２６．２％；２００８年為７２８億元，２００９年有所回落，今年則重拾升勢(shì)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅今年９月份，全國(guó)完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有９５家，超出過去３年的平均水平。從區(qū)域上看，國(guó)外投資機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的介入正蔓延向二、三線城市。業(yè)內(nèi)人士指出，未來隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)、人民幣持續(xù)升值、國(guó)內(nèi)城市化加快、外資進(jìn)入限制放松以及國(guó)內(nèi)信貸從緊等多方面合力，外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的力度還將加大。
近期美國(guó)實(shí)施的寬松貨幣政策對(duì)中國(guó)樓市的調(diào)控來說不是個(gè)好消息?！懊绹?guó)實(shí)施了寬松的貨幣政策，資本市場(chǎng)有大量的錢，中國(guó)和中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)是他們的重要選擇。這些資金的涌入一定會(huì)降低上市房地產(chǎn)公司的負(fù)債率，所以這對(duì)減輕房地產(chǎn)開發(fā)商資金的壓力是利好。”ＳＯＨＯ中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說。
１１日，在此間接受記者采訪時(shí)，潘石屹不無委婉地介紹了企業(yè)在新的寬松環(huán)境下的應(yīng)對(duì)之道：在銷售時(shí)，對(duì)價(jià)格和付款方式將更嚴(yán)格一點(diǎn)，“由我們來選客戶”；在買地時(shí)，也將相應(yīng)寬松一些。不過他坦言，美國(guó)的量化寬松政策將明顯增加通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫的壓力，使樓市調(diào)控面臨嚴(yán)峻形勢(shì)。
“國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控必須和國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境的變化更加匹配。”他認(rèn)為，樓市是延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，還是受此驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)而上行，尚需觀察下一步市場(chǎng)的變化。
來源：新華網(wǎng) 編輯：鄧京荊
