今年以來，各地為農(nóng)村房屋及宅基地確權頒證的步伐明顯加快，許多農(nóng)民開始和城里人一樣有了證明自己房屋產(chǎn)權的“紅本本”。然而記者調(diào)查了解到，目前“農(nóng)版”房產(chǎn)證的作用還大多限于證明財產(chǎn)的歸屬，相應的抵押、流轉(zhuǎn)權仍難實現(xiàn)。專家表示，擴大農(nóng)民的財產(chǎn)權是改革的方向，在農(nóng)村房屋、土地等確權后，相應權利利用范圍應進一步擴大。

農(nóng)村房屋確權發(fā)證推廣加速

5月初，銅陵市舉行農(nóng)村集體土地房屋《房地產(chǎn)權證》集中頒證儀式，首批符合條件的56戶農(nóng)民在現(xiàn)場領到了《房地產(chǎn)權證》，農(nóng)村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。

在山東萊蕪，約10萬戶農(nóng)民也將有屬于自己的產(chǎn)權證?！拔覀兊牡怯浌ぷ髡谑瘴?，屆時將把產(chǎn)權證 和 土 地 使 用 證 集 中發(fā) 放 給他們?！比R蕪市委農(nóng)村工作辦公室工作人員王斌說。據(jù)王斌介紹，農(nóng)戶要想拿到房屋產(chǎn)權證首先要符合兩個條件，一是宅基地必須是經(jīng)過批準的，二是房屋的建設也要符合規(guī)劃， 最 終 拿 到 房 產(chǎn) 證 的 能 占 到70%。

記者了解到，在此之前，山東、河南、湖南等多地都已經(jīng)開始了不同程度的農(nóng)村房屋產(chǎn)權的登記確權工作，發(fā)放“紅本本”或“藍本本”。2008年6月份，湖南省建設廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實施細則》，明確提出“集體土地范圍內(nèi)住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記”。

在山東一些地區(qū)早在上個世紀90年代就開始了農(nóng)村房屋產(chǎn)權登記工作。在山東臨沂市玉山鎮(zhèn)石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發(fā)的《臨沂市村鎮(zhèn)私房所有權證》。

“這個產(chǎn)權證可是我房屋的證明啊，我一直好好保存著，萬一有什么糾紛，有了它心里就踏實?！笔?艷 云 說 ， 村 里 許 多 人都 有 這 個證，同時附帶的還有一個《集體土地使用證》，有了這兩個證就能保證房子和宅基地是自己的。

一些基層人士認為，農(nóng)村農(nóng)民住宅房屋一旦頒發(fā)了房產(chǎn)證件，違規(guī)拆遷及侵占農(nóng)民利益的情況肯定會有所收斂，并且農(nóng)民為得到住宅房產(chǎn)證，也會更加依規(guī)蓋房，相應的違建違蓋現(xiàn)象自然也會減少。

據(jù)了解，目前各地頻繁開始確權發(fā)證和去年國土資源部等部門一項要求有關。2011年5月，國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部曾聯(lián)合下發(fā)通知，力爭到2012年底做到農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證全覆蓋。

“農(nóng)版”房產(chǎn)證仍難盤活農(nóng)屋資產(chǎn)

記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)村產(chǎn)權證的“含金量”還十分有限，在大多數(shù)地區(qū)只能證明戶主對房屋的所有權，還不能用來抵押、擔保，離盤活農(nóng)村資產(chǎn)功能的“期望”還有所差距。

“要不是你問起來，我?guī)啄暌膊粫阉贸鰜?。”雖然覺得這個房產(chǎn)證重要，但石艷云并沒真正用到這個房產(chǎn)證。據(jù)當?shù)匾恍┐迕窠榻B，目前這個產(chǎn)權證并不能用來抵押貸款，因為銀行不認可。

一些村民告訴記者，現(xiàn)在農(nóng)村的許多二層樓造價都接近20萬元，如果這些資產(chǎn)能夠“盤活”，則農(nóng)民融資將大大方便。石艷云說，現(xiàn)在在農(nóng)村想籌點錢，大多還是向親戚朋 友 借 ， 到 銀 行 貸 款 要 多 戶 聯(lián)保，手續(xù)比較麻煩，房子、土地不能抵押，農(nóng)民基本再沒有什么值錢的東西了。

王斌也告訴記者，目前產(chǎn)權證的作用在明晰權利及保護其財產(chǎn)方面有明顯的作用，在萊蕪剛開始進行農(nóng)村產(chǎn)權改革時，還期望能夠利用房屋確權頒證等措施來盤活農(nóng)村資產(chǎn)，但目前看來還有一定困難?！般y行表示，農(nóng)村房屋抵押不符合擔保法的規(guī)定，小地方的銀行還好說，大銀行則很難通融?！彼f。

記 者 了 解 到 ， 我 國 的 《 擔 保法 》 規(guī) 定 ， 耕 地 、 宅 基 地 、 自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押，能抵押的只能是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

濟南千舜律師事務所律師鄭吉泉告訴記者，從法律及國務院的相關規(guī)定來看，宅基地只能在本村內(nèi)流轉(zhuǎn)，因此擔保后如果發(fā)生后續(xù)執(zhí)行，會面臨著相關財產(chǎn)難以利用的問題。

農(nóng)村產(chǎn)權改革需“攻艱”

一些專家表示，提高農(nóng)民的財產(chǎn)性收入是今后農(nóng)村產(chǎn)權改革的主要方向，為農(nóng)房辦理房產(chǎn)證，就是讓農(nóng)房也加入到房屋資源的流通中來，是實現(xiàn)“同地同權”的一條必經(jīng)之路。今后需從法律及相關配套措施上進行“攻艱”，在保證農(nóng)村穩(wěn)定的基礎上，快速提高農(nóng)民的收入水平。

山東財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任陳華說，農(nóng)村改革的重點是給予農(nóng)民產(chǎn)權，中央鼓勵提高農(nóng)村居民的財產(chǎn)性收入，如果農(nóng)村承包地、林地、宅基地的價值能夠充分實現(xiàn)其價值，則農(nóng)民的收入會大幅度提高?！俺鞘型恋睾头课菰谏?，但農(nóng)村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒能升值，這顯然不合理?！彼f。

雖然“農(nóng)版”房產(chǎn)證在盤活農(nóng)村資產(chǎn)方面還面臨著諸多困難，但許多業(yè)內(nèi)專家認為，在權利歸屬明晰后便可以考慮進一步放開附屬權力范圍。

2010年重慶市曾出臺政策規(guī)定，在重慶市范圍內(nèi)的土地承包經(jīng)營權、農(nóng)房使用權、林權“三權”都可用于向銀行申請抵押貸款，去年全市農(nóng)村“三權”融通達到180億元，今年爭取到300億元以上，2015年到1000億元。

鄭吉泉說，要想解決農(nóng)屋不能擔保的問題，還需從法律層面上進行必要的修訂。一些律師和基層人士認為，第一種辦法是由下而上的司法程序，比如最高法院針對此類情況，形成專門的司法解釋，這樣就可以確定農(nóng)房抵押的合法性。第二種是通過人大程序。但過程很復雜，更重要的是，如果要修正，還要《土地法》、《擔保法》、《物權法》三法同修，這個難度會比較大。

農(nóng)業(yè)部產(chǎn)業(yè)政策與法規(guī)司副司長黃延信曾撰文指出，應適當放開農(nóng)地農(nóng)房抵押融資，中國立法者應研 究 修 改 《 擔 保 法 》 、《 物 權法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律中關于“農(nóng)村耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地使用權不得抵押”的條文。

但也有一些專家認為，農(nóng)民產(chǎn)權的改革需充分考慮到農(nóng)村土地的保障性作用，不能過快過急。“農(nóng)村宅基地是保障農(nóng)民能有自己的居住地，如果他們把這個權利轉(zhuǎn)讓出去， 在 其 他 社 會 保 障 不 健 全 的情況，很可能會帶來社會問題。并且宅基地集體沒收取其費用，用此來謀利也并不合適。”山東大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李鐵崗說。

來源：經(jīng)濟參考報 編輯：于姝楠